После завершения переговоров Цзя Чанхуа и Ло Шэнтянь поспешно позвонили своим главным боссам, чтобы запросить экстренные инструкции.
Аукцион должен был состояться уже на следующий день, и надо же было такому случиться — перед самым началом устроить подобную заварушку.
Хотя боссы были крайне недовольны, их указания совпали:
отбросить Девелоперскую компанию «Фанчуан» и во что бы то ни стало заполучить этот участок!
10 апреля 2019 года в 9:30 в Городе Чжунчан официально начался аукцион по продаже первого в этом году торгово-жилого земельного участка.
В воздухе висел запах порошка, четыре известные на всю страну крупные девелоперские компании горели боевым задором и готовились скрестить межди в борьбе за победу.
Силы разделились на три направления.
Цзя Чанхуа вместе с руководителем отдела инвестиций Юань Шуанли лично присутствовал на торгах, чтобы поднимать табличку, Ло Шэнтянь заседал в конференц-зале No 1 на седьмом этаже здания Цзянпань, а Линь Цюаньхай дистанционно руководил процессом, опираясь на региональных топ-менеджеров по инвестициям.
Кто-то из читателей наверняка спросит: подумаешь, землю покупают, стоит ли поднимать такую шумиху?
Безусловно, стоит! В реальной жизни к этому относятся еще серьезнее!
Примеров масса: сделаешь правильный выбор — все счастливы и довольны, а ошибёшься хоть с одним участком — и проиграешь абсолютно всё.
В прежние годы, будь то крупный девелопер или компания поменьше, таблички на торгах всегда поднимали первые лица или владельцы на уровне группы компаний. Однако за последние два года, по мере бурного роста рынка, многие общенациональные девелоперы делегировали полномочия по управлению инвестициями на уровень региональных компаний. Тем не менее, обо всех шагах всё равно нужно заблаговременно отчитываться перед головным офисом, иначе это будет сродни вождению без прав.
Случалось даже так, что направлявшихся на торги инвестиционных специалистов преднамеренно блокировали в дороге, из-за чего они безнадежно пропускали время аукциона.
Начальная цена составляла 419 миллиона 600 тысяч, а минимальный шаг при поднятии таблички — один миллион.
— 419 миллионов 600 тысяч!
— 420 миллионов!
......
— 500 миллионов!
Не прошло и пяти минут с начала торгов, как ставка взлетела до полумиллиарда.
Борьба шла невероятно ожесточенная.
Эта цена уже достигла средней границы разумной стоимости, по мнению Цзя Чанхуа.
Но ставки продолжали ползти вверх.
Шанхайская компания Хунжунь уже прекратила торг.
Девелопмент Чжаокоу:
— 510 миллионов!
Компания Мэйцзин тут же следовала по пятам:
— 515 миллионов!
Недвижимость Хуасин:
— 520 миллионов!
Оставшиеся три компании вцепились мертвой хваткой.
Когда цена поднялась до 550 миллионов, она уже достигла верхнего предела ожиданий Цзя Чанхуа.
Здравый смысл подсказывал, что повышать дальше нельзя.
Продолжаем поднимать ставку.
Это было сообщение от Линь Цюаньхая в WeChat.
— 565 миллионов!
Цзя Чанхуа продолжил повышать цену.
Девелопмент Чжаокоу сошел с дистанции.
Компания Мэйцзин продолжала:
— 570 миллионов!
Схватка между двумя соперниками стала еще более кровопролитной.
Пока наконец Линь Цюаньхай не вступил в дело лично.
Сделка закрыта на отметке в 610 миллионов.
Чжан Цзэ услышал из конференц-зала взрыв радостных возгласов.
Исход был решен.
Всего за несколько дней до аукциона компания Мэйцзин открыто переманивала людей. Сразу несколько коллег из числа хороших знакомых упоминали при разговоре с Чжан Цзэ, что им звонили из отдела кадров Мэйцзин и заявляли: этот проект непременно достанется Мэйцзин.
Какая наглость!
Кто же станет утверждать, что победа гарантирована, пока еще не оглашены результаты открытого аукциона?
Сразу видно — зелена шпана.
Землю-то они заполучили, но вот с расчетами дело обстояло неважно.
Стоимость земли в Проекте «Хуафу» составляла 2300 юаней за квадратный метр, в Жунфу — 2700. Проект «Сюэфэ», будучи братским проектом по соседству с Жунфу и находясь от него на расстоянии менее двух километров, обладал даже более выгодным расположением при начальной цене в 2700 юаней. В союзе с первичным застройщиком — компанией Фанчуан — 3600 юаней за квадрат казались абсолютным пределом.
Когда же бюджет был превышен, региональный президент лично вступил в игру, и сделка состоялась по цене почти 4100 юаней за квадратный метр, это слишком сильно выбилось за рамки сметы и неизбежно привело бы к резкому падению прибыли.
Но кто осмелится возразить против решения, принятого руководством? Даже если Цзя Чанхуа считал это крайне неуместным, он не стал бы спорить поперек.
Спустя неделю состоялось совещание по запуску Проекта «Сюэфэ», и Чжан Цзэ в качестве сотрудника отдела кадров присутствовал на нем в качестве слушателя.
Совещание по запуску представляло собой комплексный разбор всего проекта по всем направлениям еще до его старта.
Оно играло определяющую роль для дальнейшего движения проекта.
Всесторонне прорабатывались позиционирование проекта, разработка продукта, инфраструктура территории, график реализации, стандарты комплектации, затраты и финансовые показатели, сложные вопросы получения разрешительной документации, специализированные разделы клиентского сервиса и экономические показатели.
Каждый отдел подробно доложил по своему направлению, чтобы прийти к внутреннему консенсусу: только при совпадении векторов можно было эффективно двигать проект вперед.
Чжан Цзэ бросил взгляд на сравнение первой и второй версий рентабельности: чистая прибыль различалась почти на 30 миллионов, и это при том, что планку продаж искусственно задрали почти на 300 миллионов.
Он покосился на Фан Чанцина, генерального директора по городскому маркетингу, который устроился в компании всего несколько месяцев назад. Тот лишь покачал головой с мученическим выражением лица.
Местные рыночные цены были очевидны для всех, и невозможно заставить их расти просто по одному твоему желанию.
Чжан Цзэ подобрал для Юань Шуанли нескольких толковых и умелых помощников, с которыми было легко и приятно работать. К тому же у них сошлись характеры, и в ходе общения их отношения стали исключительно теплыми.
После совещания Юань Шуанли тихонько сказала Чжан Цзэ:
— Недавно Девелоперская компания «Фанчуан» снова вела переговоры с региональным руководством о том, чтобы войти в долю этого проекта. Эх, вечно они затевают какую-то ерунду, просто ума не приложу.
— Ого, неужели такое бывает? — Всю подоплеку этой истории Юань Шуанли высказала ему тет-а-тет за обедом еще несколько дней назад, и вот теперь произошло новое развитие событий. Чжан Цзэ тоже подумал, что логику руководителей невозможно измерить обычными мерками — в конце концов, мыслительные процессы у них устроены иначе.
— Говорят, генеральный директор Линь уже дал принципиальное согласие на вхождение Фанчуан в капитал, но потребовал от них перечислить сверх положенного огромную сумму денег в качестве инвестиций, чтобы полностью покрыть убытки от дорогой земли, — продолжала возмущаться Юань Шуанли.
— И что же, те деньги, которые Фанчуан внесет сверх нормы, мы им потом вернем или они пойдут как инвестированный капитал акционера?
— Разумеется, в форме займа нам! Они же такие осторожные, эти ребята из Фанчуан, хотят просто срубить немного денег на процентах.
— Вот оно как...
Что такое избыточные инвестиции?
Исходя из самого названия, это ситуация, когда фактическая сумма средств, вложенная акционером в компанию, значительно превышает его долю в уставном капитале, пропорциональную обязательным взносам.
Если в соглашении об участии или в уставе компании прямо прописано, что фактический объем вложений акционера превосходит размер уставного капитала, то избыточная часть учитывается как добавочный капитал. В таком случае излишне переведенные средства становятся собственным капиталом компании, и акционер не имеет права просто так забрать их назад.
Однако если акционер переводит средства на счета компании и заключает с ней юридически действительный договор займа, то эти деньги превращаются в долговое обязательство компании перед акционером, и фирма обязана вернуть их в соответствии с условиями договора.
— Разве так можно? По крайней мере, наша компания Хуасин сможет вложить на пару сотен миллионов живых денег меньше. Только вот если бы Фанчуан тогда в последний момент не нарушили слово, мы бы смогли купить землю по более низкой цене. Получается какая-то безвыигрышная ситуация для обеих сторон. — Чжан Цзэ не совсем понимал подобную тактику Фанчуан.
— Всё потому, что внутри группы компаний Фанчуан и правительство Города Чжунчан настаивали на том, чтобы в этом проекте обязательно участвовал Фанчуан. Поддавшись давлению, Фан Чанцин был вынужден снова прийти к нам и просить о сотрудничестве.
Юань Шуанли подалась ближе к Чжан Цзэ и шепнула на ухо:
— Говорят, я подчеркиваю — говорят, у них там во Фанчуан есть негласное правило: уходящий на покой высокопоставленный чиновник может слегка подтолкнуть дела, и эту Мэйцзин привлек именно он.
— Ничего себе, и такое бывает? Вода тут мутная.
Чжан Цзэ откровенно растерялся.
— Тс-с-с, потише, не ори ты так. В девелоперском бизнесе вода очень мутная, со временем сам во всем разберешься, — напустив на себя вид умудренной опытом наставницы, изрекла Юань Шуанли.
Ну ладно.
— В конце концов, сколько проект заработает — это головная боль руководства, а наше дело — добросовестно выполнять свои обязанности. По крайней мере, теперь у нас в Чжунчана целых три проекта, наша база стала гораздо прочнее. Ты ведь теперь получишь премию, которую едва сможешь унести в руках, так что не забудь угостить нас большим праздничным ужином, сестра Ли.
Чжан Цзэ искренне радовался запуску нового проекта и решил немного поддразнить коллегу.
— Обязательно, твоя сестра — человек щедрый! — со смехом ответила Юань Шуанли.
Через несколько дней пришли отличные новости:
Компания Фанчуан официально вошла в состав акционеров, внеся сверх нормы 150 миллионов.
Пыль осела!

Комментарии

Загрузка...