Среди акционеров проекта «Жуньфу» помимо прежних Недвижимости Хуасин и Корпорации «Чжунфан» теперь появилась Девелоперская компания «Фанчуан». Недвижимость Хуасин и Корпорация «Чжунфан» создали совместное предприятие — Девелоперскую компанию «Хуафан», которой принадлежит 51% акций, в то время как Девелоперская компания «Фанчуан» владеет 49%. Управлением по-прежнему занимается Недвижимость Хуасин.
Результатами первых продаж проекта «Жуньфу» остались довольны все три стороны.
Третий проект, который вскоре должен был быть запущен, как раз находился на земле, освоенной Девелоперской компанией «Фанчуан» в рамках первичного девелопмента. Трое акционеров сразу же сошлись во мнениях и решили сотрудничать снова.
Благодаря благоприятным погодным условиям, выгодному географическому положению и поддержке людей Цзя Чанхуа был полон уверенности в том, что этот проект удастся заполучить.
У монголов есть пословица: бегущий скакун споткнется на мягкой траве.
Скакун несется по крутым горным вершинам и пересеченной местности, усе межи и межевые дороги, и ему трудно оступиться. Но стоит ему ступить на великую степь, как несколько переплетенных стеблей травы могут заставить коня оступиться.
Ло Шэнтянь, заместитель генерального директора Корпорации «Чжунфан», направленный в Город Чжунчан, благодаря высокой прибыльности проектов «Хуафу» и «Жуньфу» пользовался глубоким доверием председателя совета директоров Корпорации «Чжунфан» и имел весомое слово в инвестиционной системе, поэтому он также был решительно настроен на получение нового проекта.
На начальном этапе всё шло гладко, но за день до аукциона возникли проблемы.
— Директор Цзя, директор Ло, мы надеемся, что в этот раз вы откажетесь от участия в аукционе по проекту «Сюэфэ», уступив его нам, Девелоперской компании «Фанчуан». Если вы понесете убытки, я постараюсь компенсировать их за счет последующих земельных участков. Что скажете?
Фан Чанцин, председатель совета директоров Чжунчанской городской компании Девелоперской компании «Фанчуан», поднял чашку с чаем, слегка подул на плавающие сверху листья и сделал небольшой глоток.
Цзя Чанхуа и Ло Шэнтянь при этих словах сильно изменились в лице.
— Директор Фан, я думал, что сегодня вечером мы, трое акционеров, собрались здесь с единственной целью — выиграть завтра проект «Сюэфэ». Стрела уже на тетиве, ее нельзя не пустить... Нет, сейчас стрела уже выпущена и почти летит в мишень, а вы просите меня вернуть ее назад. Как ее вернуть?
Ло Шэнтянь был самым младшим из троих, не смог сдержать эмоций и прямо вспылил.
Проект «Сюэфэ» до приобретения земли именовался внутри компании лишь рабочим названием, и только после получения участка ему официально присваивали коммерческое наименование.
Фан Чанцин предостерегающе опустил руку.
— Директор Ло, попейте чайку, остыньте. То, о чем вы говорите, я знаю, я всё знаю. Но тут у меня во внутренней обстановке кое-что изменилось, я и сам в безвыходном положении. Как я уже сказал, убытки этого раза мы вместе подведем под общий итог по нескольким другим участкам в нашем районе, так что внакладе точно не останемся.
На несколько секунд воцарилось молчание.
Цзя Чанхуа переглянулся с Ло Шэнтянем, обменявшись взглядами.
— Директор Фан, то, о чем вы говорите, действительно слишком неожиданно, это застало нас абсолютно врасплох. Вы же знаете, дела с инвестициями и приобретением земли — это не то, что мы вдвоем можем взять и решить: хотим берем, хотим не берем. Руководство уже приняло решение выкупать, и если снимать заявку в последний момент, нам будет не перед кем отчитываться, да и отчитаться не получится.
С этими словами он бросил взгляд на Фан Чанцина и продолжил: — Как насчет такого варианта: давайте каждый пойдет своим путем. У Недвижимости Хуасин и «Чжунфана» уже есть совместное предприятие, наша совместная компания пойдет и выкупит лот самостоятельно, «Фанчуан» тоже может забрать его своими силами, а о дальнейшем сотрудничестве мы поговорим позже. К тому же аукцион открытый, кто больше предложит, тому и достанется, правда же, директор Фан?
В нашей стране в отношении порядка предоставления земель в пользование действует Система «Чжао-пай-гуа», которая включает четыре способа: тендер, аукцион, котировку (предложение цен) и прямые соглашения. Она позволяет передавать земли по более справедливым и разумным ценам, снижает влияние человеческого фактора и пресекает коррупцию. Земли под коммерческую застройку в обязательном порядке должны выставляться на торги для общества в рамках тендеров, аукционов или котировок, что и называется в совокупности Системой «Чжао-пай-гуа». Это стало нововведением взамен прежней практики выделения земель по соглашениям, где всё решалось через связи и закулисные махинации.
Здесь возникает другой вопрос.
Почему девелоперские компании под каждый новый проект создают отдельное проектное юридическое лицо?
Чжунчанская городская компания Девелоперской компании «Хуасин» фактически является виртуальной структурой, существующей лишь как элемент внутренней организационной структуры Недвижимости Хуасин, а не реальным предприятием.
Именно «Хуафу» и «Жуньфу» выступают реальными проектными компаниями — это общества с ограниченной ответственностью, зарегистрированные и сертифицированные в Управлении промышленности и торговли, Налоговом управлении и банках.
Поэтому зарплаты сотрудников так называемых отделов городской компании выплачиваются из средств реальных проектных компаний, а их штатные единицы также привязаны к реальным проектным компаниям.
Например, Чжан Цзэ числится в Отделе комплексного управления Чжунчанской компании региона Цзяннань Недвижимости Хуасин, но его реальная штатная единица оформлена в Обществе с ограниченной ответственностью по разработке недвижимости «Хуажуй» города Чжунчан.
Под Обществом с ограниченной ответственностью по разработке недвижимости «Хуажуй» города Чжунчан подразумевается проект «Хуафу». Проект «Хуафу» — это внутреннее организационное наименование внутри Недвижимости Хуасин, созданное для удобства работы в ОА (офисной автоматизированной системе), иначе при запуске любого процесса в ОА одно только название организации было бы настолько длинным, что это определенно доставляло бы неудобства.
Девелоперская компания по недвижимости «Хуажуй» — это реальная компания, чья официальная печать, печать юридического лица и финансовая печать зарегистрированы в соответствующих подразделениях по управлению проектами. А упомянутые региональное подразделение Цзяннань и Чжунчанская компания представляют собой лишь виртуальные организационные платформы.
Зачем компании внутри своей структуры создавать так много отдельных проектных компаний, ведь это столько хлопот? Однако на самом деле у этого масса преимуществ.
Во-первых, изоляция рисков. Путем создания проектных компаний долговые и операционные риски проектного финансирования ограничиваются рамками самой проектной компании.
Проектная компания обладает статусом самостоятельного субъекта. В случае, если в ходе разработки и ведения хозяйственной деятельности проект столкнется с неплатежеспособностью и его пассивы превысят активы, проектная компания может в законном порядке объявить о банкротстве и начать процедуру ликвидации, что не затронет другие проекты внутри группы или компанию в целом, позволяя тем самым удерживать финансовые риски в определенных пределах.
Во-вторых, удобство финансирования. Создание отдельной проектной компании, которая выступает заемщиком от собственного лица, позволяет снизить риски и упростить получение кредита. Если оформлять кредит на одну компанию, реализующую десятки проектов, масштабы окажутся слишком велики, и банку будет сложно его одобрить.
Кроме того, проектная компания и материнская компания могут выступать поручителями друг друга, отдельной проектной компании проще приукрасить финансовую отчетность, не говоря уже о самом прямом удобстве: кредитные менеджеры банков могут заставить дочерние компании проектной компании открыть счета именно у них, и все движения средств по счетам на конец месяца и года пойдут в зачет их показателей эффективности.
В-третьих, с точки зрения налогообложения. Когда компания создается под конкретный проект, налоговый учет и планирование оказываются относительно прозрачными, что снижает налоговые риски. Взять хотя бы налог на прирост стоимости земли: по каждому проекту с налоговой инспекцией приходится вести ожесточенные споры, а если объединить несколько проектов воедино, сложность возрастет многократно.
В-четвертых, риски, связанные с квалификацией. Учреждение проектных компаний также позволяет эффективно изолировать риски, способные отразиться на квалификации материнской компании.
Для предприятий в сфере недвижимости действует система управления квалификационными классами, а также система ежегодной аттестации. Предприятиям, не соответствующим изначальным квалификационным требованиям или имеющим нарушения в хозяйственной деятельности, орган, выдавший квалификацию, может понизить категорию или аннулировать квалификационное свидетельство.
Следовательно, если вести разработку проектов напрямую от имени материнской компании, любые проблемы в ходе реализации хотя бы одного из них могут негативно сказаться на квалификационном классе материнской структуры. Однако создание отдельных проектных компаний для девелопмента позволяет обойти этот риск.
В-пятых, необходимость кооперации. Создание проектных компаний облегчает привлечение других инвесторов. При долевой форме ведения бизнеса, если к проекту присоединяется новый инвестор, нет необходимости заново перераспределять активы проекта — достаточно лишь выпустить новые акции проектной компании или передать ее существующие доли.
Аналогичным образом, при передаче земли или проекта достаточно просто передать долю в проектной компании, избегая громоздких процедур отчуждения активов, что также позволяет существенно сэкономить на налогах.
Даже если Девелоперская компания «Фанчуан» является застройщиком первой ступени и имеет прекрасные связи с правительством, на рынке Системы «Чжао-пай-гуа» всё по-прежнему решается в пользу того, кто предложит более высокую цену. Именно это и придавало уверенности Цзя Чанхуа.
Видя, что переубедить остальных двоих не удается, Фан Чанцин тяжело вздохнул и был вынужден заявить: — Завтра Девелоперская компания «Фанчуан» не станет участвовать в торгах в партнерстве с Девелоперской компанией «Хуафан». А что до того, кому достанется лот, — поживим-увидим!
Тройственная встреча завершилась на минорной ноте.

Комментарии

Загрузка...