— Благодарю вас, дядя!
Раз уж Ван Дэхуэй проявил к нему расположение и выразил готовность одолжить денег, Ма Лун, естественно, не стал отказываться.
Потребности девелоперской компании в капитале бездонны и бесконечны. Достаточно вспомнить «Цзянин», «Ванда» или «Хэнтай»: все они возводили свои небоскребы на банковские кредиты, процветали, а стоило банкам перекрыть финансирование — рушились в одночасье. Но пока есть деньги, успех в недвижимости гарантирован. Даже если не разбираться в тонкостях дела, можно поступить как Чэнь Сунцин из «Цзянин»: купить «пустую» компанию, выйти на биржу, заняться сомнительными операциями, перепродавать здания из одной руки в другую и наживаться на взлете курса акций.
У Ма Луна есть система и есть толковые люди. Если обеспечить достаточное финансирование, чтобы зарядить этот механизм, то вопрос превращения в акулу гонконгского девелопмента — лишь дело времени. Однако прямо сейчас времени в обрез.
Закончив разговор, Ма Лун с отцом не стали задерживаться в особняке на вершине пика Виктория. Вежливо отклонив предложение остаться на ночь, они попрощались с четой Ван Дэхуэй и уехали.
Вернувшись с виллы, Ма Лун сначала отвез отца домой, а затем сразу отправился на прядильную фабрику, чтобы дать указания своим людям. Время не ждет, а вооруженные телохранители для охранной компании должны приступить к работе как можно скорее. До этого в охранную фирму набрали десяток случайных людей с улицы, у которых даже не было соответствующих лицензий. Теперь, когда охранная компания обрела стратегическое значение, она должна превратиться в настоящую «регулярную армию». А наем лицензированных охранников и вооруженных телохранителей требует и денег, и времени, поэтому Ма Луну нужно было начать подготовку заранее.
И это только первое. Второе — дела кейтеринговой компании.
С доставкой обедов все было просто: работа шла своим чередом, никаких особых распоряжений не требовалось. Основное внимание Ма Луна было сосредоточено на том, что он получил лишь сегодня днем: уличные закусочные, лавки со сладостями и ледяные кафе. Отец просил его не трогать эти активы, но Ма Лун считал иначе: перемены необходимы.
Впрочем, он не собирался их ликвидировать — он хотел лишь оптимизировать ресурсы. Все эти заведения располагались в помещениях, принадлежащих семье Ма Луна. Отец предоставлял недвижимость, чтобы старики из «Хайшэн» имели место для работы и жизни. За это они платили аренду и взносы (дань). Раньше, пока старики исправно платили, отец не вникал в суть их бизнеса.
Ма Лун же решил объединить эти точки в единую сеть, расширив масштабы кейтеринговой компании. Он планировал официально оформить этих пожилых сотрудников, назначив каждому по сто-двести гонконгских долларов жалованья в месяц, чтобы увеличить количество контрактных работников, признаваемых системой. Разумеется, он не собирался отбирать их бизнес: ежедневная прибыль от закусочных и лавок оставалась у них. Арендную плату и взносы, конечно, нужно было платить по-прежнему, но с прибавкой к зарплате их жизнь определенно станет лучше. Если они захотят, Ма Лун мог бы поручить им продажу части обедов, чтобы они получали процент с продаж, как уличные бандиты. А через год-другой, когда они привыкнут к управлению компании, Ма Лун сможет полностью контролировать их деятельность.
Двадцать одна лавка со сладостями, шесть ледяных кафе и четыре закусочные — в основном это семейные подряды. Интеграция этих людей мгновенно добавит компании шестьдесят-семьдесят человек. Этого как раз должно хватить, чтобы выполнить основное задание системы по расширению численности организации до ста человек.
Разобравшись с охранной и кейтеринговой компаниями, Ма Лун перешел к девелоперской. Это была третья цель его ночного визита. После того как он заручился поддержкой Ван Дэхуэя, его девелоперская компания должна была выйти на скоростную магистраль развития. Раз уж с деньгами, ресурсами и связями проблем нет, можно начинать действовать по-крупному.
В недвижимости главное — земля. Значит, первым делом нужно раздобыть участки. Сейчас как раз действуют правительственные льготы: администрация Гонконга активно развивает Новые Территории, отчего земля там стремительно растет в цене. Владельцы девелоперских компаний пользуются моментом, чтобы урвать свой кусок пирога. Основной способ заработка — покупка у коренных жителей Новых Территорий сертификатов на обмен земли или прав на строительство домов («динцюань»).
С правами на строительство спешить не стоит, главное — закупить побольше сертификатов на обмен земли. Если вкратце, они делятся на два типа: «А» и «Б». Сертификаты типа «А» выдавались правительством, когда оно изымало земли у коренных жителей под строительство новых городов. Взамен жители получали право обменять свою землю на другую в соотношении один к одному — за исключением территорий, отведенных под государственные нужды. Сертификаты типа «Б» выдавались при изъятии сельхозугодий под строительство дорог, железных дорог и прочей инфраструктуры. Здесь соотношение было пять к двум: пять квадратных футов сельхозугодий менялись на два квадратных фута неосвоенной земли.
Правительство планирует изъятия заранее: от проекта до постройки железной дороги проходит лет десять. Коренные жители, лишившись кормилицы-земли, хотят получить деньги сразу — у них нет терпения ждать десятилетиями. Да и менять землю на другую, уезжая из родной деревни в глушь, — затея сомнительная. А при обмене типа «Б» еще и теряется больше половины площади.
К тому же у местных нет ни капитала, ни технологий, ни связей, чтобы строить дома самостоятельно. Поэтому большинство из них спешат продать сертификаты девелоперам. Проблема лишь в том, что на Коулунском полуострове еще полно земли под застройку, а новые города, железные дороги и метро еще не готовы. Кто из девелоперов пойдет скупать сертификаты на Новых Территориях? Рынок переполнен сертификатами типа «А», их никто не берет, что уж говорить о типе «Б».
Но фермерам, лишившимся земли, деньги нужны сейчас. По текущим ценам сертификат типа «А» стоит около 35 долларов за квадратный фут, а тип «Б» — около 32. Если бы это был прошлый, 1973 год, до биржевого краха, цена доходила бы до 50 долларов. В этом году правительственные аукционы на участки в Коулуне закрылись со средней ценой 84 доллара за промышленную землю и 121 за жилую. По оценкам экспертов, земли в Коулуне хватит еще на пять лет. Иными словами, стоимость земли на Новых Территориях сравняется с коулунской не раньше 1979 года.
Стоит отметить, что строительство городов в Цуаньване, Шатине и Туньмэне началось пару лет назад, но полноценный ввод в эксплуатацию ожидается лишь к 1980 году. Тогда же планируется запуск железной дороги и метро, соединяющих Коулун и Новые Территории. Правительство уже все распланировало. Девелоперам, желающим разбогатеть на скупке земли, придется ждать минимум пять лет.
Однако даже сейчас скупка сертификатов выглядит весьма прибыльной. Можно с уверенностью сказать, что через пять лет земля на Новых Территориях подорожает как минимум в четыре раза. Это означает прибыль в 300%, или 60% годовых! Именно поэтому скупка сертификатов — дело стоящее. Пока остальные девелоперы еще не оправились от краха и у них нет лишних денег, Ма Луну нужно скупить как можно больше сертификатов.
Получив их, он сможет обменять их на первоклассные участки вдоль будущих линий железной дороги и метро, а потом — ждать богатства. В прошлой жизни он слышал, что перед передачей Гонконга Китаю в 1997 году девелоперы намеренно взвинчивали цены на недвижимость вдоль железной дороги, и стоимость некоторых особняков там почти сравнялась с ценами в Цимшацуе и Козуэй-Бей. Хороших участков вдоль транспортных артерий мало, это дефицитный товар, и лучше занять их первыми.
Даже если не ждать пять лет, через пару лет, когда рынок недвижимости оживет, а земли в Коулуне закончатся, другие компании неизбежно обратят взоры на Новые Территории. Тогда, как он и говорил Ван Дэхуэю, можно будет перепродать участки богачам и получить огромную прибыль, которой хватит для выхода на центральные районы Гонконга: Сентрал, Ванчай и Цимшацуй. А если проявить терпение и придержать землю до девяностых, прибыль может вырасти в десятки, а то и в сотню раз.
Что бы ни выбрал Ма Лун в будущем, начинать нужно сейчас. Нужно собрать как можно больше сертификатов на обмен земли и откусить самый большой кусок от самого жирного пирога гонконгского девелопмента.

Комментарии

Загрузка...